Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014; Luật Nhà ở vừa được Quốc hội thông qua ngày 25/11/2014, sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2015. Đây là hai văn bản Luật rất quan trọng bởi vì phạm vi điều chỉnh của nó có ảnh hưởng lớn đến quyền, lợi ích của hầu hết mọi cá nhân, tổ chức. Một trong những điểm mới của Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 đó là vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất và nhà ở.
 

 

Theo Khoản 3, Điều 167 Luật đất đai năm 2013: 
“Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự”.
 

Theo  Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014:
“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. 
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. 
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự”.
Theo quy định trên đây, các hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, nhà ở được phân thành hai nhóm:
- Nhóm thứ nhất, bắt buộc hợp đồng, giao dịch phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới được xem là hợp pháp. Đó là những hợp đồng, giao dịch có sự chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng như mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế,...
- Nhóm thứ hai, cho phép các bên tham gia giao dịch tùy nghi lựa chọn có yêu cầu công chứng, chứng thực hoặc không yêu cầu công chứng, chứng thực thì vẫn được công nhận có giá trị pháp lý (hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, cho mượn nhà ở, cho ở nhờ…) 
Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 cũng có quy định mới về điều kiện của quyền sử dụng đất và nhà ở được tham gia giao dịch, theo đó pháp luật đã quy định một số trường hợp quyền sử dụng đất, nhà ở không có Giấy chứng nhận vẫn được tham gia giao dịch. Điểm a, Khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi “có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này”. Khoản 2, Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 quy định một số trường hợp giao dịch về nhà ở không bắt buộc nhà ở phải có Giấy chứng nhận (cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;  nhận thừa kế nhà ở,…).
Với việc quy định như trên, chúng ta thấy rằng Luật đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 đã tạo ra một cơ chế rất thuận lợi, thông thoáng cho người dân trong việc thực hiện các quyền của mình khi tiến hành các giao dịch liên quan đến đất đai, nhà ở. Những trường hợp bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực được Luật quy định ít hơn so với quy định trước đây. Đồng thời, Luật quy định rõ những trường hợp quyền sử dụng đất, nhà ở không có Giấy chứng nhận vẫn được tham gia giao dịch. Điều đó thể hiện quan điểm tiến bộ của các nhà lập pháp trong việc tôn trọng và bảo vệ quyền lợi của các cá nhân, tổ chức, phù hợp với nguyên tắc của Bộ luật Dân sự. Có thể đơn cử một ví dụ, theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 (Điều 492) và Luật Nhà ở sửa đổi, bổ sung năm 2009 (Điều 93), hợp đồng thuê nhà ở trên 06 tháng thì phải được công chứng hoặc chứng thực. Quy định này cũng bộc lộ những bất cập bởi trên thực tế có trường hợp thuê nhà diện tích nhỏ, giá trị thuê không đáng kể hoặc nhà chưa có Giấy chứng nhận nên người dân không thể công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà được. Mặt khác, việc thuê nhà không phát sinh nhiều hậu quả pháp lý tiêu cực, không cần thiết phải kiểm soát quá chặt chẽ như những trường hợp có sự chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng. Vì vậy, dự thảo Bộ luật Dân sự sửa đổi sắp tới cũng không còn đưa hợp đồng thuê nhà vào phạm vi điều chỉnh và Luật Nhà ở năm 2014 đã cởi mở hơn trong quy định này, đề cao sự tự do thỏa thuận, tự chịu trách nhiệm của các bên trên cơ sở phù hợp với quy định pháp luật.
Nhìn chung, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 được ban hành với rất nhiều nội dung sửa đổi, bổ sung tích cực, góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý trong lĩnh vực quản lý đất đai, nhà ở theo cả hai hướng vừa nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý của Nhà nước đối với đất đai, nhà ở vừa bảo đảm lợi ích tốt hơn cho các cá nhân, tổ chức trong việc thực hiện quyền của mình./.
Hà Chi - Phòng Bổ trợ Tư pháp.