Giao dịch đảm bảo - Danh sách
 
 
  
  
  
  
Tóm tắt
  
  
  
  
Nội dung
Phân loại
  
  
  
Kiểm tra công tác đăng ký biện pháp bảo đảm bằng bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại tỉnh Bình DươngTinKiểm tra công tác đăng ký biện pháp bảo đảm bằng bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại tỉnh Bình Dương/CMSImageNew/2020-09/bttp-Doan KT-2020-1_Key_03092020143222.jpg
9/3/2020 3:00 PMNoĐã ban hành

Thực hiện Kế hoạch kiểm tra công tác đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất năm 2020 tại các tỉnh Điện Biên, Lai Châu, Tây Ninh, Bình Dương (ban hành kèm theo Quyết định số 1547/QĐ-BTP ngày 08/7/2020 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp), trong hai ngày từ ngày 27 đến ngày 28 tháng 8 năm 2020, Đoàn kiểm tra của Bộ Tư pháp do bà Nguyễn Thị Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm làm Trưởng đoàn đã tiến hành kiểm tra công tác đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại tỉnh Bình Dương.

bttp-Doan KT-2020-1.jpg

(Bà Nguyễn Thị Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm​)

Về phía Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương, tiếp và làm việc với Đoàn Kiểm tra có bà Nguyễn Anh Hoa - Giám đốc Sở Tư pháp, đại diện một số cơ quan, tổ chức hữu quan gồm: Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh, Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh tỉnh Bình Dương, tổ chức hành nghề công chứng, tổ chức tín dụng trên địa bàn tỉnh.

bttp-Doan KT-2020-2.jpg

(Bà Nguyễn Anh H​oa - Giám đốc Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương)

Tại buổi làm việc, Đoàn kiểm tra đã được nghe báo cáo của Sở Tư pháp Bình Dương về công tác đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương; đồng thời, ghi nhận và giải đáp khó khăn, vướng mắc của các tổ chức tín dụng, tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm về thực tiễn thực hiện việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Bên cạnh đó, Đoàn kiểm tra đã thực hiện việc kiểm tra trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Tân Uyên và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Dĩ An.

bttp-Doan KT-2020-3.jpg

bttp-Doan KT-2020-4.jpg

Thay mặt cho địa phương, bà Nguyễn Anh Hoa cho biết Sở Tư pháp và các cơ quan, tổ chức có liên quan sẽ tiếp thu đầy đủ các ý kiến mà Đoàn Kiểm tra đã nêu, trong thời gian tới sẽ tiếp tục có nhiều giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký thế chấp trên địa bàn tỉnh./.


Thông tin; Tin ngành tư phápFalseTăng Thị Hà Chi
Triển khai thực hiện Thông tư số 07/2019/TT-BTP hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất   TinTriển khai thực hiện Thông tư số 07/2019/TT-BTP hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất   /CMSImageNew/2020-01/bttp-trienkhaiTT07-2020_Key_10012020101606.jpg
1/10/2020 11:00 AMNoĐã ban hành

Ngày 25/11/2019, Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số 07/2019/TT-BTP hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Thông tư có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/01/2019 và thay thế Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

bttp-2020-TT07.jpg

Để việc triển khai thực hiện Thông tư được đồng bộ, thống nhất và có hiệu quả theo chỉ đạo của Ủy ban nhân dân tỉnh tại Công văn số 6833/UBND-NC ngày 31/12/2019, Sở Tư pháp đã có Công văn số 31/STP-BTTP ngày 08/01/2020 đề nghị các cơ quan, tổ chức có liên quan: Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thi hành án dân sự tỉnh, Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh tỉnh Bình Dương, Hội Công chứng viên tỉnh Bình Dương và các Văn phòng Thừa phát lại trên địa bàn tỉnh nghiên cứu, tổ chức triển khai thực hiện đầy đủ, nghiêm túc các quy định của Thông tư số 07/2019/TT-BTP./.

Nội dung chi tiết xem tại file đính kèm CV_31_STP-BTTP.signed.pdf

Thông tinFalsePhòng Bổ trợ Tư pháp
Thông tư số 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đấtThông tư số 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất/Style Library/LacViet/CMS2013/Images/newsdefault.jpg
12/12/2019 6:00 PMNoĐã ban hànhVăn bản Quy phạm Pháp luậtFalsePhòng Bổ trợ Tư pháp
Một số vấn đề về hợp đồng thế chấp tài sản đảm bảo thực hiện nghĩa vụMột số vấn đề về hợp đồng thế chấp tài sản đảm bảo thực hiện nghĩa vụ/Style Library/LacViet/CMS2013/Images/newsdefault.jpg
12/6/2019 10:00 AMNoĐã ban hành

​Một số vấn đề về hợp đồng thế chấp tài sản đảm bảo thực hiện nghĩa vụ

1. Hình thức của hợp đồng thế chấp tài sản

Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 quy định Hợp đồng thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể là văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính (hợp đồng tín dụng). Về nguyên tắc, hợp đồng thế chấp có thể được giao kết dưới nhiều hình thức, miễn là các bên có thể chứng minh được quan hệ hợp đồng. Tuy nhiên, đối với một số hợp đồng cụ thể thì vẫn phải tuân theo quy định về hình thức, ví dụ như đối với "quyền sử dụng đất". Tại khoản 1 Điều 502 BLDS năm 2015 hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất quy định như sau: "Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan".

Như vậy, đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì các bên vẫn phải lập thành văn bản theo quy định của pháp luật có liên quan. Ngoài ra, pháp luật quy định hợp đồng thế chấp tài sản phải đáp ứng được các tiêu chuẩn về hình thức như công chứng, chứng thực, đăng ký. Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ); QSDĐ và tài sản gắn liền với đất và hợp đồng thế chấp nhà ở thuộc trường hợp phải công chứng, chứng thực.

2. Chủ thể ký kết hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ hợp đồng thế chấp tài sản

Chủ thể của hợp đồng thế chấp là các bên tham gia hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm gồm bên thế chấp và bên nhận thế chấp, các chủ thể này phải có đầy đủ các điều kiện mà pháp luật quy định đối với chủ thể tham gia hợp đồng nói chung. Họ có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp hợp đồng thế chấp nhằm bảo đảm nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng thì bên nhận thế chấp là các tổ chức tín dụng (TCTD) - bên cho vay trong hợp đồng tín dụng còn bên thế chấp là các chủ thể có quyền sở hữu hợp pháp tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật.

Về cơ bản, các quy định của pháp luật hiện hành đã xác lập các quyền và nghĩa vụ của các bên phù hợp với cách tiếp cận pháp luật của nhiều nước trên thế giới về phương thức thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp được quy định khá cụ thể tại BLDS năm 2015, các điều từ 320 đến 323. Ngoài ra, pháp luật cũng quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của bên thứ ba giữ tài sản thế chấp tại Điều 324 BLDS.

3. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản

Một là, về thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản

BLDS năm 2005 không có quy định cụ thể mà chỉ quy định về một trường hợp cá biệt có liên quan đến thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng đối với các trường hợp mà hợp đồng thế chấp tài sản phải đăng ký theo quy định tại khoản 2 Điều 323 BLDS năm 2005: "Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp pháp luật có quy định". Như vậy, tùy trường hợp mà hợp đồng thế chấp tài sản chỉ phát sinh hiệu lực sau khi đăng ký giao dịch bảo đảm.

Tuy nhiên, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm có quy định chi tiết hơn về thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản, tại Điều 10 Nghị định quy định giao dịch bảo đảm được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ các trường hợp: (i) Các bên có thoả thuận khác; (ii) Cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố; (iii) Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp; (iv) Giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định.

Có thể thấy trước khi BLDS năm 2015 ra đời, các quy định của pháp luật về thế chấp tài sản chưa có sự phân biệt giữa "hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản" và "Hiệu lực đối kháng với người thứ ba". Khắc phục bất cập này Điều 319 BLDS năm 2015 quy định hiệu lực của thế chấp tài sản như sau: "1. Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác; 2. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký."

Theo đó, tài sản thế chấp thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên thế chấp, khi hợp đồng thế chấp được giao kết thì cả bên thế chấp và bên nhận thế chấp đều đã có sự thống nhất ý chí và đồng ý với việc thế chấp tài sản. Vì thế, các điều khoản của hợp đồng đã có hiệu lực thi hành đối với các bên và bên nhận thế chấp đã có quyền nhất định đối với tài sản thế chấp theo hợp đồng thế chấp, quyền này được các bên thừa nhận. Tuy nhiên, do đặc thù của thế chấp tài sản đó là bên thế chấp không phải chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp nên quyền nói trên của bên nhận thế chấp chỉ được biết đến giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp.

Do đó, để bảo đảm cho quyền hợp pháp của mình, bên nhận thế chấp cần phải "công khai hóa" quyền của mình đối với tài sản thế chấp để cho bên thứ ba biết được tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp và hoàn toàn ý thức được đầy đủ hậu quả pháp lý khi tham gia các giao dịch liên quan đến tài sản thế chấp. Một phương thức đơn giản và phổ biến của việc "công khai hóa" nói trên đó là "đăng ký giao dịch bảo đảm", theo đó bên thế chấp, bên nhận thế chấp sẽ đăng ký hợp đồng thế chấp với một cơ quan nhất định. Từ đó, bên thứ ba bất kỳ có thể tìm hiểu về tình trạng pháp lý của tài sản có đang bị thế chấp hay không tại các cơ quan có thẩm quyền để đưa ra các quyết định chính xác trong việc xác lập giao dịch đối với tài sản đó. Nếu bên thứ ba chấp nhận giao dịch thì khi có tranh chấp phát sinh về tài sản thế chấp bên nhận thế chấp có được quyền "ưu tiên" trong việc xử lý tài sản thế chấp. Bởi bên thứ ba đã biết hoặc buộc phải biết về quyền của bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp nhưng vẫn tham gia xác lập giao dịch đối với tài sản đã có thế chấp.

Vì lẽ đó, BLDS năm 2015 đã quy định về "hiệu lực đối kháng với người thứ ba" của hợp đồng thế chấp sau khi việc thế chấp tài sản được đăng ký (bản chất là một hình thức công khai hóa quyền của mình). Đây là một quy định tiến bộ so với BLDS năm 2005 vì BLDS năm 2005 không có quy định về "hiệu lực đối kháng với người thứ ba" mà chỉ có quy định về "đăng ký giao dịch bảo đảm" và thứ tự ưu tiên thanh toán về nguyên tắc được xác định trên cơ sở theo thứ tự "đăng ký giao dịch bảo đảm".

Một điểm đáng chú ý ở đây là việc xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp tài sản vừa được cầm cố nhưng cũng vừa được thế chấp để bảo đảm cho 02 nghĩa vụ khác nhau. Theo quy định tại BLDS năm 2005, thì thứ tự ưu tiên thanh toán là theo thứ tự "đăng ký giao dịch bảo đảm" và ưu tiên giao dịch bảo đảm đã được "đăng ký". Như vậy, trong trường một tài sản vừa được cầm cố, vừa được thế chấp để bảo đảm cho 02 nghĩa vụ khác nhau thì việc xử lý tài sản bảo đảm sẽ ưu tiên cho giao dịch bảo đảm nào được "đăng ký trước" mà không phụ thuộc vào loại giao dịch "cầm cố" hay "thế chấp"; trong trường hợp cả 02 giao dịch đều không được đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán sẽ được xác định theo thứ tự thời gian xác lập giao dịch bảo đảm.

Tuy nhiên, BLDS năm 2015 lại quy định rất khác, cụ thể tại Điều 308 thì thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba theo nguyên tắc "ai công khai quyền của mình trước thì được ưu tiên thanh toán trước", một người đã công khai quyền của anh ta đối với tài sản, người khác đã biết hoặc phải biết về "quyền" này thì phải có nghĩa vụ tôn trọng "quyền" này. Trong trường hợp người thứ ba đã biết về "quyền" của người khác đối với tài sản mà vẫn thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản thì phải chấp nhận rủi ro khi "quyền" được xác lập trước đó được thực hiện lên tài sản.

Trong quan hệ thế chấp tài sản thì không có sự chuyển giao tài sản thế chấp nên tài sản chỉ phải chịu một sự ràng buộc với bên nhận thế chấp trên giấy tờ chứ bên nhận thế chấp vẫn chưa thể thực hiện quyền của mình lên tài sản bảo đảm một cách trực tiếp và trên thực tế. Bên thế chấp vẫn quản lý, sử dụng tài sản một cách bình thường nên "người thứ ba" nhìn vào rất khó nhận biết việc một tài sản có đang được thế chấp hay không và đã thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản đã có thế chấp. Chỉ đến khi xảy ra tranh chấp thì bên thứ ba mới biết về các quyền đã được xác lập lên tài sản, ngoài quyền của chủ sở hữu còn có quyền của bên nhận thế chấp. Vì thế việc cùng xử lý tài sản bảo đảm sao cho hợp lý rất khó khăn, phức tạp và khó có thể bảo đảm quyền của các bên như trong hợp đồng.

Vì vậy, khi xác lập xong hợp đồng thế chấp, bên nhận thế chấp bắt buộc phải "đăng ký giao dịch bảo đảm" như một hình thức "công khai hóa" quyền của mình đối với tài sản để bên thứ ba có thể biết và cân nhắc khi xác lập các giao dịch đối với tài sản thế chấp nói cách khác, bên nhận thế chấp đã xác lập "hiệu lực đối kháng với bên thứ ba". Vì vậy, bên thứ ba đã biết hoặc buộc phải biết về quyền này và phải chịu "hiệu lực đối kháng" liên quan đến tài sản, nên bên thứ ba phải chịu hậu quả và phải nhường quyền ưu tiên xử lý tài sản cho bên nhận thế chấp đã "đăng ký giao dịch bảo đảm".

Trong quan hệ cầm cố tài sản, người nhận cầm cố có thể xác lập "hiệu lực đối kháng với người thứ ba" bằng phương thức "nắm giữ tài sản cầm cố" và có được quyền ưu tiên xử lý tài sản bảo đảm từ thời điểm "nắm giữ tài sản cầm cố" thay vì bắt buộc phải công khai hóa và xác lập "hiệu lực đối kháng với người thứ ba" bằng phương thức "đăng ký giao dịch bảo đảm" như BLDS năm 2005. Người nhận cầm cố có thể không "đăng ký giao dịch bảo đảm" nhưng vẫn được bảo đảm quyền ưu tiên thanh toán vì đã thực hiện việc công khai hóa quyền của mình trước qua việc nắm giữ tài sản bảo đảm.

Tuy nhiên, đối với một số trường hợp đặc biệt như "cầm cố tài sản là bất động sản" thì do tính chất của tài sản cầm cố mà việc chuyển giao tài sản cầm cố trở nên khó khăn, dẫn đến việc bên nhận không thể "nắm giữ tài sản bảo đảm" hoặc dễ gây nhầm lẫn cho người thứ ba về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm (có thể tài sản đang được cho thuê, cho mượn chứ không phải đang được cầm cố), thì BLDS năm 2015 quy định thời điểm xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba (nói cách khác là thời điểm công khai hóa giao dịch bảo đảm) là thời điểm hoàn tất việc đăng ký giao dịch bảo đảm tương tự như trong trường hợp thế chấp tài sản.

Tóm lại, BLDS năm 2015 đã rất tiến bộ khi tách bạch về "hiệu lực" và "hiệu lực đối kháng với người thứ ba" của hợp đồng thế chấp. Trong trường hợp việc thế chấp tài sản chưa được đăng ký theo quy định thì Hợp đồng thế chấp chỉ chưa có "hiệu lực đối kháng với người thứ ba" chứ không mất đi "hiệu lực" giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp (trừ trường hợp việc đăng ký là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp). Về nguyên tắc, trong trường hợp các bên không đăng ký thế chấp tài sản, các bên vẫn phải tuân thủ và thực hiện nghĩa vụ như đã cam kết trong Hợp đồng thế chấp.

Hai là, hợp đồng bảo đảm và hợp đồng có nghĩa vụ là hai hợp đồng khác nhau, quyền và nghĩa vụ của các bên cũng khác nhau, nhưng chúng có quan hệ với nhau

Bên nhận bảo đảm chỉ có quyền xử lý tài sản bảo đảm theo hợp đồng bảo đảm khi bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng có nghĩa vụ. Vấn đề hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản được pháp luật quy định cụ thể, rõ ràng. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều quan điểm trái ngược nhau về quy định hợp đồng thế chấp vô hiệu không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp giao dịch bảo đảm đó là điều kiện có hiệu lực của nghĩa vụ được bảo đảm và trong một số trường hợp, hiệu lực của hợp đồng có nghĩa vụ sẽ ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng bảo đảm.

Theo quan điểm của tác giả, quy định như Điều 15 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về quan hệ giữa giao dịch bảo đảm và hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm là phù hợp với bản chất của giao dịch bảo đảm nói chung và thế chấp tài sản nói riêng. Bản chất của thế chấp tài sản bảo đảm nghĩa vụ là tạo ra một vật quyền ứng với một trái quyền. Như vậy, việc phát sinh vật quyền hay không không làm ảnh hưởng đến việc phát sinh trái quyền, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Bên cạnh đó, khi không có trái quyền (không có một nghĩa vụ nào cần phải thực hiện) thì vật quyền bảo đảm tương ứng sẽ không phát sinh, trái quyền bị triệt tiêu thì vật quyền bảo đảm bị triệt tiêu. Ngược lại, chỉ cần trái quyền được bảo đảm thực hiện xuất hiện thì vật quyền bảo đảm tương ứng với nó sẽ xuất hiện và các bên sẽ có được khả năng thực hiện các quyền của mình.

4. Đăng ký thế chấp tài sản

Đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong các biện pháp nhằm công khai hóa giao dịch bảo đảm và giúp xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 về đăng ký biện pháp bảo đảm (Nghị định số 102) thay thế Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010, thay thế một phần Nghị định số 05/2012/NĐ-CP ngày 02/02/2012 của Chính phủ đã phần nào đáp ứng các yêu cầu và mục đích là xây dựng cơ sở pháp lý thống nhất, đầy đủ và thông thoáng cho lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm để công khai hóa việc dùng tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; để xác định quyền ưu tiên thanh toán nhằm tạo điều kiện cho các bên liên quan có thể tự kiểm tra các thông tin có liên quan, bảo đảm an toàn giao dịch dân sự - kinh tế, đáp ứng nhu cầu đăng ký và thúc đẩy hoạt động đầu tư, tín dụng, góp phần xử lý nhanh chóng tài sản cầm cố, thế chấp trong trường hợp không thực hiện được nghĩa vụ được bảo đảm.

So với yêu cầu thực tiễn đòi hỏi thì công tác đăng ký giao dịch bảo đảm chưa đáp ứng được những mục tiêu đặt ra được thể hiện ở những điểm sau:

- Pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam còn tản mát và nhỏ lẻ tại nhiều văn bản khác nhau. Các quy định về đăng ký xuất hiện từ BLDS đến các luật chuyên ngành như Luật Đất đai, Bộ luật Hàng hải, Luật Hàng không dân dụng và rất nhiều các văn bản dưới luật khiến cho việc nắm bắt, theo dõi, tuân thủ pháp luật còn gặp nhiều khó khăn.

- Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định ở nhiều văn bản khác nhau dẫn đến việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện bởi nhiều cơ quan khác nhau tùy thuộc vào từng loại tài sản bảo đảm và từng địa phương. Điều này dẫn đến tình trạng không thống nhất giữa các trình tự đăng ký giao dịch bảo đảm nên không có một quy trình chung cho việc đăng ký giao dịch bảo đảm.

- Việc quy định các cơ quan đăng ký khác nhau tùy vào các tài sản bảo đảm khác nhau cũng dẫn đến khó khăn trong việc tra cứu thông tin về những tài sản bảo đảm. Đối với trường hợp nhiều tài sản bảo đảm cho việc thực hiện một nghĩa vụ thì các TCTD, ngân hàng sẽ phải tiến hành thủ tục tra cứu thông tin tại nhiều cơ quan khác nhau.

5. Xử lý tài sản thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng

Các quy định về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nói chung và xử lý tài sản thế chấp nói riêng có vai trò quan trọng trong pháp luật về thế chấp tài sản bảo đảm thực hiện hợp đồng đặc biệt là hợp đồng tín dụng ngân hàng. Bởi vì, mục tiêu của thế chấp tài sản bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng sẽ không đạt được nếu không có một cơ chế hữu hiệu trong xử lý tài sản thế chấp. Việc xử lý tài sản thế chấp nhằm mục tiêu tạo ra nguồn trả nợ khác cho TCTD cho vay khi nguồn trả nợ chính của bên vay không có hoặc không còn đủ để trả nợ. Như vậy, không phải trong mọi trường hợp thế chấp tài sản bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng thì tài sản thế chấp đều phải xử lý để thu hồi nợ. Theo quy định tại Điều 299 BLDS năm 2015, quyền xử lý tài sản bảo đảm của ngân hàng khi nghĩa vụ bảo đảm bị vi phạm, theo thỏa thuận hoặc theo luật có quy định.

Các bên có thể thỏa thuận về các phương thức xử lý tài sản bảo đảm khác, ngoài ba phương thức đã được liệt kê, ví dụ đưa tài sản bảo đảm vào khai thác và số tiền thu được từ việc khai thác sẽ được sử dụng vào việc thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm. Trong trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm thì tài sản sẽ được bán đấu giá.Một điểm mới của BLDS năm 2015 đó là cho phép bên nhận bảo đảm tự bán tài sản để xử lý tài sản bảo đảm. Đây là một ngoại lệ của Điều 195 BLDS năm 2015 khi cho phép bên nhận bảo đảm là người không phải chủ sở hữu của tài sản bảo đảm được tự bán tài sản bảo đảm: Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật. Vì thế, ngân hàng được tự mình bán tài sản cầm cố hay thế chấp, chỉ cần các bên có thỏa thuận về phương thức xử lý bảo đảm này, mà không cần có ủy quyền của bên bảo đảm cho ngân hàng. Quy định này được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho ngân hàng trong việc xử lý bảo đảm.

Bên cạnh đó, bên nhận bảo đảm có thể nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm. Tuy nhiên, phương thức này chỉ có thể được áp dụng khi nghĩa vụ được bảo đảm chính là nghĩa vụ của bên bảo đảm. Nói cách khác, phương thức này không áp dụng cho trường hợp một bên thế chấp tài sản của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ của người khác.

BLDS năm 2015 không đề cập thời điểm mà các bên có thể thỏa thuận về việc ngân hàng tự bán tài sản bảo đảm. Có thể hiểu, các bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm hoặc vào thời điểm xử lý tài sản bảo đảm hoặc ở bất kỳ thời điểm nào trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Về thủ tục xử lý tài sản bảo đảm, BLDS năm 2015 quy định bên nhận bảo đảm phải có nghĩa vụ thông báo cho bên có tài sản bảo đảm, tuy nhiên chưa rõ ràng. Cụ thể, về "thời hạn hợp lý" nhưng không rõ "thời hạn hợp lý" là bao lâu? bao nhiêu ngày? hoặc các bên có phải thỏa thuận về "thời hạn hợp lý" trong hợp đồng hay không? và về chế tài xử lý bên nhận bảo đảm khi không thông báo trong một "thời hạn hợp lý" nhưng chỉ trong trường hợp có gây thiệt hại cho các bên. Như vậy, có thể hiểu nếu bên nhận bảo đảm không thông báo thì không ảnh hưởng đến quá trình xử lý tài sản bảo đảm và không phải chịu chế tài gì về hành vi không thông báo của mình nếu không gây thiệt hại cho bên bảo đảm, các bên cùng nhận bảo đảm khác.

Về việc bàn giao tài sản thế chấp để xử lý, đặc thù của việc thế chấp tài sản là tài sản thế chấp vẫn thuộc quyền quản lý, sử dụng của bên thế chấp (hoặc bên giữ tài sản bảo đảm), nếu các bên không có thỏa thuận nào khác. Như vậy, trong trường hợp bên nhận thế chấp muốn xử lý tài sản thế chấp thì bên nhận thế chấp phải yêu cầu bên thế chấp (hoặc bên giữ tài sản bảo đảm) bàn giao tài sản để xử lý theo quy định tại Điều 301 BLDS: Người đang giữ tài sản bảo đảm có nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này. Trường hợp người đang giữ tài sản không giao tài sản thì bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

Một số ý kiến cho rằng không nhất thiết phải quy định về quyền yêu cầu Tòa án giải quyết bởi vì đây là một quyền hiển nhiên được pháp luật thừa nhận. Một số ý kiến hiểu cách quy định trên của BLDS nhằm mục đích loại bỏ quyền thu giữ tài sản để xử lý của ngân hàng theo Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, theo đó, các TCTD sẽ không được thu giữ tài sản bảo đảm trong trường hợp bên bảo đảm (hoặc bên giữ tài sản bảo đảm) từ chối bàn giao tài sản bảo đảm để xử lý nợ, mà phải thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm thông qua con đường Tòa án và Thi hành án. Tương ứng với đó, BLDS năm 2015 không liệt kê quyền thu giữ tài sản bảo đảm của bên nhận thế chấp quy định tại Điều 63 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP.

Điều 301 BLDS năm 2015 được thiết kế theo hướng: Trong trường hợp bên bảo đảm, bên đang nắm giữ tài sản bảo đảm không bàn giao tài sản bảo đảm theo yêu cầu của mình thì bên nhận bảo đảm chỉ có thể xử lý khoản nợ theo con đường Tòa án, trừ trường hợp ngoại lệ là "luật liên quan có quy định khác". Tuy nhiên, ngày 21/6/2017 Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng (sau đây gọi là Nghị quyết 42). Sau khi có Nghị quyết 42, các TCTD vẫn có thể thu giữ tài sản bảo đảm theo quy định tại Điều 7 và Điều 17 Nghị quyết. Trước khi tiến hành thu giữ tài sản, bên nhận bảo đảm có trách nhiệm thông báo cho bên bảo đảm; bên đang giữ tài sản bảo đảm và chính quyền địa phương đồng thời phải công khai thông tin về việc thu giữ tài sản bảo đảm.

Theo quan điểm của tác giả, việc cho phép các TCTD được thu giữ tài sản tương tự như cơ quan nhà nước là trao quyền quá lớn cho các TCTD. Thực tế nước ta, nhận thức pháp luật của người dân còn thấp, các TCTD thường là các tổ chức lớn, có nhiều nguồn lực, có đội ngũ cán bộ, nhân viên đông đảo và được chuẩn bị, tư vấn kĩ càng về pháp lý nên khi người dân giao dịch với các tổ chức này thì thường rơi vào trạng thái yếu thế và phải ký các hợp đồng thế chấp theo mẫu với các điều khoản do ngân hàng chuẩn bị từ trước. Tuy các hợp đồng thế chấp này đều được công chứng nhưng thực tế ở Việt Nam hiện nay đội ngũ công chứng viên còn chưa phát triển và nhiều văn phòng công chứng, công chứng viên không làm tròn chức trách, nhiệm vụ và không phổ biến đầy đủ quyền, nghĩa vụ, hậu quả pháp lý của hợp đồng thế chấp đối với bên bảo đảm. Bởi vậy, sau đó các TCTD lại được áp dụng các điều khoản trong các hợp đồng này và chủ động thu giữ tài sản thế chấp là không hợp lý và không bảo vệ được quyền cho người yếu thế, nhất là trong các trường hợp hợp đồng thế chấp có thể bị vô hiệu.

Bên cạnh đó, việc bên nhận bảo đảm (các TCTD) thực hiện thu giữ tài sản cũng là thực hiện theo hợp đồng thế chấp (theo khoản 2 Điều 7 Nghị quyết 42), khi bên nhận bảo đảm thực hiện việc thu giữ tài sản mà bên bảo đảm, bên đang trực tiếp sử dụng, quản lý tài sản thế chấp không đồng ý việc thu giữ này. Như vậy, vấn đề tranh chấp hợp đồng đã xảy ra. Việc trao quyền cho một bên trong hợp đồng được chủ động cưỡng chế bên kia để thực hiện quyền của mình trong tranh chấp hợp đồng như vậy là chưa có cơ sở và có thể dẫn đến tiền lệ xấu.Có thể nó, pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã tạo lập được cơ sở pháp lý cần thiết để thực hiện quan hệ thế chấp tài sản giữa tổ chức, cá nhân với ngân hàng trong quan hệ vay vốn, đáp ứng yêu cầu giải phóng năng lực về vốn của nền kinh tế. Ngoài chức năng tạo lập quy tắc xử sự cho các bên tham gia quan hệ thế chấp, pháp luật về thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng còn đóng vai trò là công cụ của Nhà nước để đảm bảo an toàn cho các hoạt động ngân hàng trong nền kinh tế./.

                                                                                                                                        ThS. Nguyễn Văn Điền

                                                                                                                                         Viện kiểm sát nhân dân thị xã Sơn Tây, Hà Nội

Nguồn: Tạp chí Dân chủ và Pháp luật ​(http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/thi-hanh-phap-luat.aspx?ItemID=649).

Thông tinFalseTăng Thị Hà Chi
Quy định mới về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đấtTinQuy định mới về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất/CMSImageNew/2020-01/bttp-DKTC-2019_Key_07012020111416.jpg
12/2/2019 12:00 PMNoĐã ban hành

Ngày 25/11/2019, Bộ trưởng Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số 07/2019/TT-BTP hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Thông tư có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/01/2019 và thay thế Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp và Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. 

bttp-DKTC-2019.jpg

Theo đó, Thông tư có một số điểm mới đáng lưu ý như sau:​

1. Về phạm vi điều chỉnh

Thông tư số 07/2019/TT-BTP hướng dẫn một số quy định về đăng ký, từ chối đăng ký, biểu mẫu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Trước đây, Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn về thẩm quyền, hồ sơ, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

2. Bổ sung quy định đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng

Trên cơ sở kế thừa quy định về các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn phù hợp tại Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT, Điều 4 của Thông tư số 07/2019/TT-BTP bổ sung thêm trường hợp đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng không phải là nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khác theo quy định của pháp luật. Việc thực hiện đăng ký đối với trường hợp này được thực hiện như đối với đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng.

3. Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung

Để tránh tình trạng từ chối đăng ký thế chấp, do thông tin về bên thế chấp được kê khai trong Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không phù hợp với thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với tài sản chung của vợ chồng, hộ kinh doanh, tài sản của doanh nghiệp tư nhân, Thông tư số 07/2019/TT-BTP đã quy định rõ Văn phòng đăng ký đất đai phải thực hiện đăng ký thế chấp trong các trường hợp sau:

- Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng, mà Giấy chứng nhận chỉ ghi họ tên một bên vợ hoặc chồng, nhưng bên thế chấp trong Hợp đồng thế chấp bao gồm cả vợ và chồng;

- Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của hộ gia đình, mà Giấy chứng nhận chỉ ghi hộ, họ tên chủ hộ, nhưng bên thế chấp trong Hợp đồng thế chấp được công chứng, chứng thực xác định rằng, ngoài chủ hộ hoặc người đại diện hợp pháp của chủ hộ, còn có họ tên của các thành viên khác có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình. Trường hợp đất, tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng, sở hữu chung của các thành viên hộ gia đình, nhóm người, mà một hoặc một số thành viên có yêu cầu đăng ký thế chấp đối với phần thuộc quyền sử dụng, sở hữu của mình. Khi đó, trước khi đăng ký thế chấp, người có yêu cầu phải thực hiện thủ tục phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thủ tục tách thửa đất để được cấp Giấy chứng nhận.

- Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà Giấy chứng nhận ghi tên doanh nghiệp tư nhân, nhưng bên thế chấp trong Hợp đồng thế chấp là chủ doanh nghiệp tư nhân, hoặc cả chủ doanh nghiệp tư nhân và vợ/chồng của người đó.

4. Về từ chối đăng ký thế chấp 

Điều 11 Thông tư quy định các Văn phòng đăng ký đất đai có quyền từ chối đăng ký thế chấp trong trường hợp thông tin trong hồ sơ đăng ký không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại Văn phòng đăng ký đất đai; trong trường hợp có yêu cầu dừng, tạm dừng đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của cơ quan, cá nhân có thẩm quyền.

5. Về biểu mẫu đăng ký

 Thông tư ban hành kèm theo 10 biểu mẫu đã được thiết kế lại phù hợp với các quy định của Nghị định số 102/2017/NĐ-CP và nội dung của Thông tư./.

Thông tin; Tin ngành tư phápFalseTăng Thị Hà Chi
Những nội dung cơ bản của Thông tư số 08/2018/TT-BTP ngày 20/6/2018 của Bộ Tư pháp Những nội dung cơ bản của Thông tư số 08/2018/TT-BTP ngày 20/6/2018 của Bộ Tư pháp /CMSImageNew/2018-12/VBPL moi_Key_21122018093637.jpg
12/20/2018 6:00 PMNoĐã ban hành

Ngày 20/6/2018, Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số 08/2018/TT-BTP hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về biên pháp bảo đảm, hợp đồng và trao đổi thông tin về đăng ký biện pháp bảo đảm tại các Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp. Thông tư có hiệu lực thi hành kể từ ngày 04/8/2018.

Thông tư số 08/2018/TT-BTP ​gồm 4 chương, 25 điều với những nội dung cơ bản sau:

Về phạm vi điều chỉnh: Thông tư hướng dẫn một số vấn đề đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm, hợp đồng thuê tài sản, hợp đồng cho thuê tài chính, hợp đồng chuyển giao quyền đòi nợ và hướng dẫn việc trao đổi thông tin về đăng ký biện pháp bảo đảm bằng động sản, trừ tàu bay, tàu biển.

Về các trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm, hợp đồng: Trên cơ sở kế thừa quy định về trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm đối với các loại động sản trừ tàu bay, tàu biển, đăng ký hợp đồng còn phù hợp, Thông tư số 08/2018/TT-BTP đã bổ sung thêm trường hợp bảo lưu quyền sở hữu trong trường hợp mua bán tài sản là động sản để phù hợp với quy định tại Bộ luật dân sự 2015 và Nghị định số 102/2017/NĐ-CP; đồng thời bỏ quy định về đăng ký đối với biện pháp cầm cố tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ.

Về tài sản thuộc trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm, hợp đồng: Thông tư số 08/2018/TT-BTP đã hướng dẫn cụ thể hơn về loại tài sản là quyền tài sản thuộc thẩm quyền đăng ký của Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản. Ngoài ra, Thông tư cũng đã sửa nội dung hướng dẫn loại tài sản bảo đảm là tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền đăng ký của Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản là những tài sản không được chứng nhận quyền sở hữu quy định tại khoản 2 Điều 35 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

Về biểu mẫu ban hành kèm theo Thông tư: Nhằm tạo điều kiện dễ dàng cho người yêu cầu đăng ký thực hiện kê khai các thông tin cần thiết khi có yêu cầu đăng ký, Thông tư số 08/2018/TT-BTP đã thiết kế lại các biểu mẫu mới phù hợp với quy định tại Nghị định số 102/2017/NĐ-CP.

Về mô tả tài sản bảo đảm: Điều 10 của Thông tư đã hướng dẫn kê khai, mô tả đối với từng loại tài sản bảo đảm như phương tiện giao thông cơ giới; tài sản bảo đảm là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh, hàng tồn kho, quyền tài sản; tài sản bảo đảm là công trình phụ trợ và tài sản này không được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận. Đối với tài sản là phương tiện giao thông cơ giới, Thông tư bổ sung quy định về phương tiện giao thông cơ giới chưa được đăng ký quyền sở hữu, quyền lưu hành tài sản (trong trường hợp pháp luật quy định bắt buộc phải có đăng ký) thì người yêu cầu đăng ký mô tả số khung của phương tiện giao thông cơ giới theo phiếu xuất xưởng phương tiện hoặc tờ khai hải quan trong trường hợp nhập khẩu phương tiện. Với những trường hợp thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm đã đăng ký, Thông tư cũng có những hướng dẫn cụ thể hơn để người yêu cầu đăng ký dễ thực hiện và đảm bảo các thông tin trong cơ sở dữ liệu rõ ràng, tiện lợi dễ tra cứu và thực hiện các đơn thay đổi tiếp theo.

Các trường hợp đăng ký mới khi có sự thay đổi thông tin về nội dung biện pháp bảo đảm đã đăng ký: Thông tư quy định các trường hợp phải đăng ký mới mà không đăng ký thay đổi như bổ sung tài sản bảo đảm; thay đổi số hợp đồng và thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.

Cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm, hợp đồng, tài sản kê biên, trao đổi thông tin về đăng ký biện pháp bảo đảm: Thông tư quy định chi tiết về tiêu chí cung cấp thông tin; phương thức trao đổi thông tin giữa các cơ quan đăng ký quyền sở hữu, quyền lưu hành tài sản; trình tự xử lý thông tin được trao đổi giữa Trung tâm Đăng ký với Cơ quan đăng ký quyền sở hữu, quyền lưu hành tài sản và Cơ quan thi hành án dân sự.

Thông tư số 08/2018/TT-BTP được ban hành góp phần giúp người yêu cầu đăng ký và cơ quan đăng ký có cơ sở để thực hiện việc đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm, hợp đồng một cách thuận lợi, dễ dàng hơn./.

Thông tinFalseTăng Thị Hà Chi
Nghị định số 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm được ban hành - Kết quả quan trọng của Bộ Tư pháp trong việc triển khai thi hành Bộ luật dân sự 2015Nghị định số 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm được ban hành - Kết quả quan trọng của Bộ Tư pháp trong việc triển khai thi hành Bộ luật dân sự 2015/Style Library/LacViet/CMS2013/Images/newsdefault.jpg
12/20/2018 5:00 PMNoĐã ban hành

Ngày 01/9/2017, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm (có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/2017). Việc ban hành Nghị định nêu trên là kết quả quan trọng của Bộ Tư pháp trong việc triển khai thi hành Bộ luật dân sự 2015, đặc biêt là các quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, trong đó có quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm, qua đó góp phần quan trọng vào việc hoàn thiện, thống nhất pháp luật trong lĩnh vực đăng ký biện pháp bảo đảm, tạo thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân khi tìm hiểu, áp dụng. Những quy định mang tính cải cách của Nghị định số 102/2017/NĐ-CP góp phần tạo điều kiện cho việc đăng ký được tiến hành chính xác, nhanh chóng, thuận lợi, qua đó tiết kiệm thời gian, chi phí của xã hội, thúc đẩy hoạt động tín dụng phát triển và nâng cao tính cạnh tranh của nền kinh tế.

Nghị định số 102/2017/NĐ-CP bao gồm 5 chương, 70 điều, trong đó các quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm tập trung có một số điểm mới cơ bản sau đây:

Về tên gọi, tên gọi của Nghị định có sự thay đổi so với Nghị định số 83/2010/NĐ-CP là do Bộ luật dân sự năm 2015 (Điều 292 và khoản 3 Điều 298) sử dụng cụm từ "biện pháp bảo đảm và đăng ký biện pháp bảo đảm" thay cho cụm từ "giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm" được quy định tại Bộ luật dân sự năm 2005.

Về đối tượng đăng ký, Nghị định số 102/2017/NĐ-CP (Điều 4) đã bổ sung biện pháp bảo lưu quyền sở hữu thuộc đối tượng đăng ký, đồng thời, Nghị định cũng tách bạch rõ các biện pháp bảo đảm phải đăng ký (gồm: thế chấp quyền sử dụng đất; thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay; thế chấp tàu biển) và các biện pháp bảo đảm được đăng ký theo yêu cầu (gồm: thế chấp tài sản là động sản khác; thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; bảo lưu quyền sở hữu trong trường hợp mua bán tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; mua bán tàu bay, tàu biển; mua bán tài sản là động sản khác có bảo lưu quyền sở hữu).

Về thời điểm có hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm, để phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, Luật đất đai năm 2013, Luật hàng không dân dụng Việt Nam năm 2006 (sửa đổi, bổ sung năm 2014), Bộ luật hàng hải Việt Nam, Nghị định số 102/2017/NĐ-CP (Điều 5) quy định thời điểm có hiệu lực của biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tàu bay, tàu biển được đăng ký là thời điểm cơ quan đăng ký ghi nội dung đăng ký vào sổ đăng ký còn đối với biện pháp bảo đảm bằng động sản khác thì thời điểm có hiệu lực của việc đăng ký là thời điểm nội dung đăng ký được cập nhật vào cơ sở dữ liệu về biện pháp bảo đảm.

Về từ chối đăng ký, trên cơ sở kế thừa những quy định còn phù hợp của Nghị định số 83/2010/NĐ-CP (như việc đăng ký không thuộc thẩm quyền, khi phát hiện thông tin trong hồ sơ đăng ký không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký hoặc có giấy tờ giả mạo, người yêu cầu đăng ký không nộp phí đăng ký… ), Điều 15 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP cũng quy định bổ sung thêm một số căn cứ từ chối như: khi cơ quan đăng ký nhận được văn bản của Chấp hành viên của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Thừa phát lại của Văn phòng thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc đăng ký đối với tài sản bảo đảm mà bên bảo đảm là người phải thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; khi cơ quan đăng ký nhận được văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án là tài sản bảo đảm do cơ quan thi hành án hoặc Văn phòng thừa phát lại gửi đến.

Về trình tự, thủ tục đăng ký, ngoài việc quy định về thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm lần đầu, Nghị định số 102/2017/NĐ-CP còn quy định về thủ tục đăng ký biến động (như đăng ký thay đổi, đăng ký văn bản thông báo xử lý tài sản bảo đảm, sửa chữa sai sót nội dung biện pháp bảo đảm đã đăng ký do lỗi của cơ quan đăng ký, xóa đăng ký) liên quan đến biện pháp bảo đảm đã đăng ký, cấp bản sao văn bản chứng nhận đăng ký biện pháp bảo đảm (Điều 30, Điều 38, Điều 48). Đối với thủ tục đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai, để có căn cứ chứng minh các loại tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai này đang và sẽ hình thành trên thực tế, Nghị định đã bổ sung quy định về hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ sau: Quyết định giao đất, cho thuê đất; bản vẽ thiết kế thể hiện được mặt bằng công trình của dự án; hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở...  Đối với thủ tục đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất không phải là nhà ở đã hình thành nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu trên giấy chứng nhận, Điều 41 Nghị định đã bổ sung quy định về hồ sơ đăng ký thế chấp trong hai trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất là một chủ thể hoặc hai chủ thể khác nhau. Theo đó, người yêu cầu đăng ký nộp đồng thời hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và hồ sơ đề nghị chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Về cung cấp thông tin biện pháp bảo đảm, để cụ thể hóa tinh thần của Luật tiếp cận thông tin năm 2016 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2018) và đảm bảo các thông tin liên quan đến tài sản bảo đảm, đăng ký biện pháp bảo đảm được công khai, minh bạch và có tính tiếp cận cao, ngoài việc quy định cung cấp thông tin theo yêu cầu của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, Điều 64 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP quy định cơ chế chủ động công khai thông tin đã đăng ký của Văn phòng đăng ký đất đai như sau: Chậm nhất là 5 ngày làm việc, kể từ thời điểm đăng ký biện pháp bảo đảm bằng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm gửi thông tin cho Sở Tài nguyên và Môi trường để công bố trên Trang thông tin điện tử của Sở. Thông tin được công bố gồm: Tên dự án, địa chỉ của dự án, bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm, tài sản bảo đảm, thời điểm đăng ký.

Về trao đổi thông tin trình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm, Điều 63 Nghị định cũng quy định rõ về thủ tục và trách nhiệm của các cơ quan có thẩm quyền trong việc trao đổi thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm, theo đó trong thời hạn 01 ngày làm việc, các cơ quan có thẩm quyền nhận được văn bản trao đổi thông tin hợp lệ phải cập nhật vào dữ liệu quản lý tài sản của cơ quan mình. Phạm vi thông tin về tài sản bảo đảm do cơ quan đăng ký biện pháp bảo đảm trao đổi bao gồm: bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm; tài sản bảo đảm là phương tiện giao thông cơ giới đường bộ, phương tiện thủy nội địa, phương tiện giao thông đường sắt, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tàu bay, tàu biển; thời điểm đăng ký biện pháp bảo đảm. Phạm vi thông tin do cơ quan thi hành án dân sự, Văn phòng thừa phát lại trao đổi bao gồm: Quyết định kê biên hoặc Quyết định giải tỏa kê biên tài sản thi hành án; người phải thi hành án và chủ sở hữu tài sản; tài sản kê biên.

Về quản lý nhà nước trong công tác đăng ký biện pháp bảo đảm, để tạo cơ sở cho việc thực hiện đăng ký trực tuyến biện pháp bảo đảm bằng tàu bay, tàu biển và quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Nghị định đã quy định trách nhiệm của Bộ Giao thông vận tải tổ chức triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu điện tử về tàu bay, tàu biển hoàn thành trước năm 2020, trách nhiệm của Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu điện tử về đất đai hoàn thành trước năm 2025. Nghị định cũng quy định trách nhiệm của Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, vận hành và quản lý Hệ thống dữ liệu quốc gia về biện pháp bảo đảm./.

Phùng Bá Đáng 

Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm​

Nguồn: Cổng thông tin điện tử Bộ Tư pháp (www.moj.gov.vn)

Thông tinFalsePhòng Bổ trợ Tư pháp
Thông tư số 08/2018/TT-BTP ngày 20/6/2018 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm, hợp đồng và trao đổi thông tin về đăng ký biện pháp bảo đảm tại các Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốThông tư số 08/2018/TT-BTP ngày 20/6/2018 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm, hợp đồng và trao đổi thông tin về đăng ký biện pháp bảo đảm tại các Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quố/Style Library/LacViet/CMS2013/Images/newsdefault.jpg
10/30/2018 4:00 PMNoĐã ban hànhVăn bản Quy phạm Pháp luậtFalsePhòng Bổ trợ Tư pháp
Tình hình tổ chức và hoạt động đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương năm 2017TinTình hình tổ chức và hoạt động đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương năm 2017/CMSImageNew/2019-01/bttp_thechapqsdd_Key_02012019161527.jpg
3/26/2018 10:00 AMNoĐã ban hành

I. TÌNH HÌNH TỔ CHỨC VÀ HOẠT ĐỘNG ĐĂNG KÝ BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM

Trong năm 2017, tình hình tổ chức và hoạt động đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh đã đạt được những kết quả như sau:

1. Về tổ chức

Hệ thống các cơ quan thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm trên địa bàn tỉnh Bình Dương gồm có Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và 09 Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại các huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh với tổng số cán bộ thực hiện công tác đăng ký biện pháp bảo đảm là 37 người, trong đó:

- 21 cán bộ có trình độ chuyên môn Đại học;

- 05 cán bộ có trình độ chuyên môn Cao đẳng;

- 11 cán bộ có trình độ chuyên môn Trung cấp.

2. Về kết quả hoạt động

a) Tại Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh:

- Tổng số lượng hồ sơ giải quyết 1.338 hồ sơ, cụ thể:

+ Đăng ký biện pháp bảo đảm: 625 hồ sơ;

+ Đăng ký thay đổi: 263 hồ sơ;

+ Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm: 08 hồ sơ;

+ Xóa đăng ký: 430 hồ sơ;

- Cung cấp thông tin biện pháp bảo đảm: 12 hồ sơ;

- Về các hoạt động liên quan khác: không có.

- Số lượng hồ sơ yêu cầu đăng ký được miễn phí đăng ký: không có.

b) Tại các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai:

- Tổng số lượng hồ sơ giải quyết: 82.285 hồ sơ, cụ thể:

+ Đăng ký biện pháp bảo đảm: 45.487 hồ sơ;

+ Đăng ký thay đổi: 3.011 hồ  sơ;

+ Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm: 12 hồ sơ;

+ Xóa đăng ký: 33.455 hồ sơ;

- Cung cấp thông tin biện pháp bảo đảm: 320 hồ sơ;

- Về các hoạt động liên quan khác: không có.

- Số lượng hồ sơ yêu cầu đăng ký được miễn phí đăng ký: 1.347 hồ sơ (tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Bàu Bàng, Dầu Tiếng và Phú Giáo).

II. CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG ĐĂNG KÝ BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM TẠI ĐỊA PHƯƠNG

1. Việc triển khai thực hiện văn bản pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm

Ngày 01/9/2017, Chính phủ ban hành Nghị định số 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm. Nghị định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15/10/2017 và thay thế Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ. Theo chương trình công tác tư pháp chủ yếu năm 2018 của Sở Tư pháp, dự kiến Quý II năm 2018, Sở Tư pháp sẽ phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức triển khai thực hiện Nghị định số 102/2017/NĐ-CP trên địa bàn tỉnh.             2. Việc công bố, niêm yết thủ tục hành chính

 Căn cứ Quyết định số 1821/QĐ-BTP ngày 30/8/2016 của Bộ Tư pháp về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm thuộc phạm vi chức năng quản lý của Bộ Tư pháp, Sở Tư pháp đã tham mưu Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành Quyết định số 07/QĐ-UBND ngày 06/01/2017 về việc công bố thủ tục hành chính mới, thủ tục hành chính được sửa đổi, bổ sung và thủ tục hành chính bị bãi bỏ trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm thuộc phạm vi chức năng quản lý của Sở Tư pháp. Hiện nay, Quyết định số 1821/QĐ-BTP đã được thay thế bởi Quyết định số 2677/QĐ-BTP ngày 26/12/2017 của Bộ Tư pháp. Sở Tư pháp đang phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường tham mưu Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh công bố thủ tục hành chính theo Quyết định số 2677/QĐ-BTP.

 Các thủ tục hành chính về đăng ký biện pháp bảo đảm được đăng tải trên Trang thông tin hành chính công tỉnh Bình Dương, Trang thông tin điện tử Sở Tư pháp và niêm yết công khai tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả của cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, tạo thuận lợi cho cá nhân, tổ chức tìm hiểu, thực hiện.

3. Công tác tổ chức bồi dưỡng nghiệp vụ, chuyên môn cho người thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm

Ngày 19/7/2017, Sở Tư pháp chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức Hội nghị tập huấn nghiệp vụ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cho đội ngũ làm công tác đăng ký thế chấp và các cá nhân, tổ chức có liên quan. Tham dự Hội nghị có khoảng 140 đại biểu là đại diện Ngân hàng nhà nước chi nhánh tỉnh Bình Dương; các tổ chức tín dụng, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh; Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai các huyện, thị xã và thành phố; Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn; các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh.

Thông qua Hội nghị, Sở Tài nguyên và Môi trường đã quán triệt những nội dung cần lưu ý khi đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định của Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT và thống nhất cách thức thực hiện một số nghiệp vụ liên quan đến đăng ký thế chấp. Bên cạnh đó, Sở Tư pháp, Sở Tài nguyên và Môi trường còn giải đáp các khó khăn, vướng mắc về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp và đăng ký thế chấp của các đơn vị.

Thông tinFalsePhòng Bổ trợ Tư pháp
Góp ý dự thảo nội dung chi tiết thủ tục hành chính trong lĩnh vực đăng ký biện pháp bảo đảmGóp ý dự thảo nội dung chi tiết thủ tục hành chính trong lĩnh vực đăng ký biện pháp bảo đảm/Style Library/LacViet/CMS2013/Images/newsdefault.jpg
3/2/2018 3:00 PMNoĐã ban hành
Thông tinFalsePhòng Bổ trợ Tư pháp
Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảmNghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm/Style Library/LacViet/CMS2013/Images/newsdefault.jpg
9/28/2017 10:00 AMNoĐã ban hành
Văn bản Quy phạm Pháp luậtFalsePhòng Bổ trợ Tư pháp
Bình Dương tổ chức Hội nghị tập huấn nghiệp vụ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đấtTinBình Dương tổ chức Hội nghị tập huấn nghiệp vụ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất/CMSImageNew/2017-07/bttp_thechapqsdđ_5_Key_26072017153947.JPG
7/20/2017 4:00 PMNoĐã ban hành

Nhằm củng cố kiến thức pháp luật và kịp thời tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc về lĩnh vực đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được quy định tại Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT, chiều ngày 19/7/2017 Sở Tư pháp đã chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức Hội nghị tập huấn nghiệp vụ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cho đội ngũ làm công tác đăng ký thế chấp và các cá nhân, tổ chức có liên quan trên địa bàn tỉnh. Hội nghị do ông Nguyễn Quốc Cường - Phó Giám đốc Sở Tư pháp chủ trì, tham dự Hội nghị có khoảng 140 đại biểu là đại diện Ngân hàng nhà nước chi nhánh tỉnh Bình Dương; các Tổ chức tín dụng trên địa bàn tỉnh, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh; Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai các huyện, thị xã và thành phố; Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn; các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh.

bttp_thechapqsdđ_5.JPG

Phát biểu khai mạc Hội nghị, ông Nguyễn Quốc Cường khẳng định đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung và đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nói riêng có vai trò rất quan trọng trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm thông qua việc công khai, minh bạch về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm. Pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm và hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm đã từng bước được hoàn thiện, đáp ứng yêu cầu của thực tiễn. Vì vậy, việc củng cố kiến thức pháp luật về đăng ký thế chấp và tập huấn nghiệp vụ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là hết sức cần thiết.

bttp_thechapqsdđ_8.JPG

Tại Hội nghị, Báo cáo viên bà Nguyễn Thị Tuyết - Phó Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh đã truyền đạt những nội dung cần lưu ý khi đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định của Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT.

bttp_thechapqsdđ_6.JPG

Các đại biểu tập trung thảo luận về những nội dung mà báo cáo viên đã nêu và trao đổi về một số khó khăn, vướng mắc để kịp thời tháo gỡ và thống nhất cách thức thực hiện một số nghiệp vụ liên quan đến đăng ký thế chấp như: thống nhất việc các tổ chức tín dụng thực hiện ủy quyền cho nhân viên của mình để đi đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện trên địa bàn tỉnh theo quy định, hướng dẫn việc xác định cụ thể diện tích các loại đất thế chấp gồm: đất thổ cư, đất sản xuất kinh doanh, đất hành lang an toàn đường bộ … để thuận lợi trong việc định giá tài sản thế chấp, thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch và đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất./.

Thông tin; Tin ngành tư phápFalsePhòng Bổ trợ Tư pháp
Nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai là tài sản thế chấp theo Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự hiện hànhNhận diện nhà ở hình thành trong tương lai là tài sản thế chấp theo Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự hiện hành/Style Library/LacViet/CMS2013/Images/newsdefault.jpg
6/27/2017 10:00 AMNoĐã ban hành
Tóm tắt: Trên cơ sở so sánh khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai trong Luật Nhà ở năm 2014 với khái niệm tài sản hình thành trong tương lai trong Bộ luật Dân sự năm 2015, bài viết đã xây dựng các tiêu chí cụ thể để nhận diện bản chất của nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng của biện pháp thế chấp. Đặc biệt, bài viết đi vào phân tích các khía cạnh pháp lý của nhà ở đã hình thành (chủ đầu tư đã xây xong và đã bàn giao cho khách hàng mua, hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận đã nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền) và nhà ở đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (nhưng đang là đối tượng của các giao dịch mua bán, thuê mua, trao đổi, thừa kế) để khẳng định tính hợp pháp của chúng trong các quan hệ thế chấp. Trên cơ sở đó, bài viết đã có những kiến nghị để hoàn thiện hơn nữa pháp luật hiện hành trong việc xây dựng quy chế pháp lý đối với việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai

Khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về tài sản hình thành trong tương lai (HTTTL) theo hình thức liệt kê, theo đó, tài sản HTTTL bao gồm: Tài sản chưa hình thành; tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

Nhà ở cũng là một loại tài sản nên khi đáp ứng được các đặc điểm của tài sản HTTTL thì đó cũng là nhà ở HTTTL; do đó có thể chỉ ra những yếu tố của nhà ở HTTTL như sau:

(i) Yếu tố vật chất: Đó có thể là nhà ở chưa hình thành hoặc đã hình thành. Nhà ở hình thành tức là đã tồn tại như một thực thể mà mọi người đều có thể nhận dạng, gọi tên và khai thác theo đúng tính năng, công dụng của nó.

(ii) Yếu tố pháp lý: Nhà ở đó chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể xác lập giao dịch; đó có thể xác lập quyền sở hữu lần đầu hoặc xác lập quyền sở hữu kế tục cho chủ thể của giao dịch. Sự xác lập quyền sở hữu lần đầu được hiểu là tài sản đang hình thành và khi hình thành thì lần đầu tiên mới xác định được chủ sở hữu của tài sản là ai, ví dụ như ngôi nhà được xây xong… Sự xác lập quyền sở hữu kế tục được hiểu là nhà ở đã hình thành và đã có chủ sở hữu, nay đang trong quá trình dịch chuyển quyền sở hữu cho chủ thể mới, ví dụ: Nhà ở đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu và đang được bán cho người khác. Người mua đã ký kết hợp đồng mua bán, đang thực hiện các nghĩa vụ để có thể trở thành chủ sở hữu tiếp theo của nhà ở, thì có khả năng dùng nhà ở này để thực hiện việc thế chấp, việc bán lại cho người khác dưới khía cạnh là nhà ở HTTTL. Tuy nhiên, đối với các loại nhà ở mà luật quy định chủ thể giao dịch phải đứng tên chủ sở hữu của tài sản được bán, tặng cho, thế chấp… thì sẽ không bao gồm tài sản HTTTL.

(iii) Yếu tố thời gian: Hai yếu tố trên phải được xét tại thời điểm xác lập giao dịch, nghĩa là nhà ở đã hình thành hoặc chưa hình thành và chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể của giao dịch. Thời điểm xác lập giao dịch chính là thời điểm các bên ký kết giao dịch (đối với giao dịch được giao kết dưới hình thức văn bản) hoặc thỏa thuận xong nội dung cơ bản của giao dịch (đối với giao dịch được giao kết dưới hình thức lời nói), trừ trường hợp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác.

Trên cơ sở phân tích các yếu tố trên của nhà ở HTTTL, chúng ta có thể rút ra khái niệm cho loại tài sản này như sau: Nhà ở HTTTL bao gồm nhà ở chưa hình thành, đang trong quá trình hình thành và cả nhà ở đã được hình thành tại thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp, nhưng sau thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp mới thuộc sở hữu của bên thế chấp.

Theo quy định của khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh nhà ở năm 2014, nhà, công trình xây dựng HTTTL là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Theo quy định của khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở HTTTL là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Như vậy, khái niệm tài sản HTTTL của Bộ luật Dân sự năm 2015 có sự khác biệt với khái niệm nhà ở và công trình xây dựng HTTTL của Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Đó là ngay cả khi nhà ở, công trình xây dựng đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu tại thời điểm chủ thể xác lập giao dịch thì vẫn được coi là tài sản HTTTL. Có thể nói, luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản đã thiết kế khái niệm nhà ở, công trình xây dựng HTTTL dưới giác độ vật chất, còn Bộ luật Dân sự năm 2015 thì xây dựng khái niệm trên dưới giác độ nhà ở là đối tượng của giao dịch nên cần phải được đáp ứng cả hai tiêu chí vật chất và pháp lý (chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu cho bên thế chấp tại thời điểm xác lập giao dịch thế chấp).

2. Nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai là tài sản thế chấp

Theo quy định của Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014, có ba chủ thể được thế chấp nhà ở HTTTL là: (i) Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc xây dựng nhà ở đó; (ii) Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở HTTTL trên thửa đất ở hợp pháp của mình được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở; (iii) Tổ chức, cá nhân mua nhà ở HTTTL trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để mua chính nhà ở đó. Như vậy, Luật Nhà ở năm 2014 chỉ hướng đến những loại nhà ở chưa hình thành hay đang trong quá trình hình thành còn nhà ở đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể thế chấp thì lại không có quy định cụ thể. Trong khi đó, đây cũng là một loại nhà ở HTTTL theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015. Trong thực tế nhu cầu được thế chấp những loại nhà ở đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu cho bên thế chấp rất lớn nhưng điều kiện thế chấp lại chưa được làm rõ trong quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể:

Thứ nhấtnhà ở đang là đối tượng của các giao dịch mua bán, tặng cho, trao đổi, thừa kế. Quy định tại khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 về "chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch" được hiểu là chủ sở hữu lần đầu tiên của tài sản hay là chủ sở hữu tiếp theo sẽ được dịch chuyển quyền sở hữu đối với tài sản thông qua giao dịch mua bán, trao đổi, thừa kế? Trên thực tế, có thể có hai cách hiểu như sau: (i) Chủ thể của giao dịch phải là người đầu tiên được xác lập quyền sở hữu đối với tài sản. Như vậy, thì những tài sản đã có chủ sở hữu rồi sẽ không bao giờ là tài sản HTTTL; (ii) Chủ thể của giao dịch sẽ có quyền sở hữu đối với tài sản từ sự chuyển dịch quyền sở hữu của chủ sở hữu trước đó của tài sản.

Khoản 1 Điều 295 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về điều kiện của tài sản bảo đảm là "tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm" nhưng khoản 3 lại cho phép tài sản HTTTL cũng là tài sản bảo đảm. Theo chúng tôi, nhà ở đang là đối tượng của hợp đồng mua bán, thuê mua đang trong quá trình thực hiện (nghĩa là hợp đồng đã phát sinh hiệu lực và các bên đang tiến hành thực hiện việc thanh toán tiền, bàn giao, sang tên đăng ký biến động), thì cũng cần được ghi nhận là tài sản HTTTL và bên mua được dùng làm tài sản bảo đảm trong hai trường hợp: (i) Nếu nhà ở chưa thanh toán xong tiền thì được thế chấp để trả tiền cho chính nhà ở đó; (ii) Nếu nhà đã thanh toán xong tiền nhưng bên mua chưa hoàn tất thủ tục sang tên thì được thế chấp để bảo đảm cho các khoản vay khác của chủ thể. Vì, theo quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014, bên mua có quyền sở hữu nhà khi đã thanh toán xong tiền và nhà đã được bàn giao, vậy nên chỉ vì chưa hoàn tất thủ tục sang tên mà bị tước quyền tham gia vào các giao dịch dân sự thì có lẽ là chưa hợp lý. Bởi lẽ, Luật Nhà ở năm 2014 mới chỉ cho nhà ở đang xây dựng mới được hưởng quy chế của nhà ở HTTTL. Pháp luật nên dành quyền lựa chọn tài sản bảo đảm cho bên nhận thế chấp miễn sao họ đánh giá được độ an toàn cũng như rủi ro từ sự lựa chọn của mình, tránh những quy định cứng nhắc, đóng khung khiến cho giao dịch có nguy cơ bị tuyên vô hiệu.

Thứ hainhà ở đã được chủ đầu tư bàn giao, người mua đã nộp hồ sơ để xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Theo khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở HTTTL là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Vậy đối với những nhà ở đã xây dựng xong, đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đã được nộp thì có được thế chấp dưới dạng nhà ở HTTTL không? Trường hợp này, bên mua không thể thế chấp dưới dạng nhà ở HTTTL bởi pháp luật quy định nhà ở đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng (nghĩa là nhà đã hình thành theo quy định của Luật Nhà ở), thì phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu thì mới được thế chấp. Chúng tôi cho rằng, một trong các tiêu chí của tài sản bảo đảm là độ tin cậy của tài sản đối với bên nhận thế chấp được thể hiện thông qua sự rõ ràng về nguồn gốc pháp lý của tài sản (có chứng cứ để chứng minh mối quan hệ sở hữu hoặc sẽ được sở hữu của bên thế chấp đối với tài sản thế chấp) và tính khả thi trong xử lý tài sản bảo đảm (đã hiện hữu và có thể xử lý được). Luật Nhà ở năm 2014 cho phép nhà ở chưa xây, đang xây vẫn được thế chấp, vậy tại sao nhà ở đã xây dựng xong, đã bàn giao cho bên mua (độ an toàn đã tăng), thì lại không có quy định cho phép thế chấp? Nếu trước kia bên thế chấp chỉ có hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư, với các hóa đơn chứng minh hoàn thành các đợt đóng tiền vẫn có thể thế chấp được thì nay tại sao khi hồ sơ đã hoàn tất để xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và đã được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền (sự an toàn về pháp lý cho bên mua đã tăng) thì lại không được dùng làm tài sản thế chấp? Lý do cho sự không quy định này của Luật Nhà ở năm 2014 là toàn bộ bản gốc hồ sơ về nhà đã được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không còn hồ sơ để xác lập giao dịch thế chấp. Chúng tôi cho rằng, tư duy quá chú trọng vào giấy tờ (như hợp đồng mua bán, thanh toán và bàn giao nhà…) mà bỏ qua các sự kiện xác lập quyền là một trong những nguyên nhân tạo ra rủi ro cho bên nhận thế chấp vì thực tế giấy tờ sở hữu có thể bị làm giả hoặc bị cấp trái pháp luật và Tòa án được trao quyền để ra quyết định hủy bỏ quyết định hành chính không đúng luật. Việc nhận thế chấp loại nhà ở đã bàn giao, đã nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thì mặc dù không được Luật Nhà ở năm 2014 quy định nhưng vẫn đáp ứng được các yếu tố về tài sản HTTTL theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 khi quy chiếu theo khái niệm tài sản HTTTL (Điều 108). Luật Nhà ở năm 2014 quy định nhà ở HTTTL được thế chấp để trả tiền mua chính nhà ở đó nên vào thời điểm bên mua đã nộp hồ sơ để xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thì tiền nhà đã thanh toán xong (hoặc chỉ còn 5% theo quy định) do đó việc tiếp tục cho phép loại nhà ở này để thế chấp là không cần thiết. Quan điểm của chúng tôi là, nhà ở này không chỉ thế chấp để trả tiền mua chính nhà ở đó mà còn có thể dùng để thế chấp bảo đảm cho các khoản vay với các mục đích khác của bên thế chấp. Do đó, chúng tôi cho rằng, để bảo đảm sự thống nhất trong quy định của các luật (theo nguyên tắc của Điều 4 Bộ luật Dân sự năm 2015, thì các luật khác không được trái với những quy định của Bộ luật Dân sự là luật chung điều chỉnh các quan hệ dân sự) và cũng để khơi thông dòng chảy cho các tài sản ở các trạng thái khác nhau đều có thể tham gia vào các giao dịch thì loại nhà ở này cần được ghi nhận là tài sản thế chấp.

3. Phân biệt thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

 Theo Luật Nhà ở năm 2014, thì nhà ở HTTTL được dùng làm tài sản thế chấp để trả tiền mua chính nhà ở đó (nếu bên thế chấp là khách hàng mua nhà ở đó của chủ đầu tư) hoặc để xây dựng chính nhà ở đó (nếu bên thế chấp là chủ đầu tư xây dựng chính nhà ở đó). Trên thực tế, thay vì phải đáp ứng những yêu cầu khá phức tạp về hồ sơ thủ tục thế chấp nhà ở HTTTL, các bên đã thỏa thuận thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL. Vậy thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở và thế chấp nhà ở HTTTL có điểm gì khác biệt? Chúng tôi cho thể chỉ ra một vào điểm khác biệt trong hai quan hệ thế chấp này như sau:

Thứ nhấtvề đối tượng thế chấp và điều kiện hồ sơ thế chấp: (i) Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà có đối tượng thế chấp là quyền tài sản, hồ sơ thế chấp bao gồm hợp đồng mua bán nhà ở giữa khách hàng và chủ đầu tư, chứng từ hóa đơn đóng tiền mua nhà của bên thế chấp; (ii) Thế chấp nhà ở HTTTL có đối tượng thế chấp là nhà ở sẽ hình thành, hồ sơ thế chấp ngoài các giấy tờ như trên thì cần phải có các giấy tờ chứng minh quyền bán nhà ở của chủ đầu tư là hợp pháp (như chứng thư bảo lãnh của ngân hàng thương mại bảo đảm cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng; biên bản nghiệm thu đã xây xong phần móng của chủ đầu tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bản vẽ chi tiết 1/500 và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt).

Thứ haivề hình thức của hợp đồng: (i) Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà chỉ cần lập văn bản có đủ chữ ký, con dấu (nếu có); việc công chứng là tự nguyện; (ii) Thế chấp nhà ở HTTTL thì hợp đồng cần lập thành văn bản, hợp đồng cần phải được công chứng.

Thứ bavề đăng ký giao dịch: (i) Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà là đăng ký tự nguyện tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản; theo thủ tục công bố; (ii) Thế chấp nhà ở HTTTL thì được đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai, theo thủ tục đăng ký xác minh và là thủ tục bắt buộc.

Thứ tưvề sự thay đổi của tài sản trong quá trình bảo đảm: (i) Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà là khi nhà ở hình thành, được bàn giao; nghĩa vụ trả tiền đã xong thì hợp đồng chấm dứt: tài sản thế chấp không còn vì căn cứ phát sinh quyền tài sản (hợp đồng mua bán nhà ở đã chấm dứt vì các bên đã hoàn thành quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng); (ii) Thế chấp nhà ở HTTTL là nhà ở được hình thành, có sự thay đổi về trạng thái vật chất và vật lý của tài sản; nhà được bàn giao là căn cứ làm xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở cho bên mua.

Thứ nămvề xử lý tài sản bảo đảm: (i) Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà: Tài sản thế chấp được xử lý khi nhà ở chưa hình thành, các bên có thể thỏa thuận xử lý theo phương thức chuyển giao hợp đồng mua bán từ bên thế chấp sang chủ thể mới. Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 16/6/2014 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm chỉ quy định xử lý quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở giống như xử lý thế chấp quyền đòi nợ (khoản 5 Điều 7); khi nhà ở đã hình thành thì tài sản thế chấp không thể xử lý được vì đối tượng thế chấp là quyền (quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở nay đã chấm dứt vì một trong các căn cứ chấm dứt hợp đồng chấm dứt là khi các bên đã hoàn thành nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán), trừ khi các bên thỏa thuận sửa đổi hoặc ký mới lại hợp đồng thế chấp. Hợp đồng sửa đổi hoặc ký mới cần có công chứng và có đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; (ii) Thế chấp nhà ở HTTTL: Xử lý khi nhà ở chưa hình thành theo chuyển giao hợp đồng mua bán nhà; xử lý khi nhà ở đã hình thành thì nhà ở thế chấp được bán và hoàn tất thủ tục sang tên cho người mua nếu đã thực hiện việc chuyển tiếp đăng ký từ thế chấp nhà ở HTTTL sang nhà ở đã hình thành.

Như vậy, tuy pháp luật hiện hành không cấm việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL nhưng với những rủi ro dễ nhận thấy cho bên nhận thế chấp trên cơ sở so sánh nêu trên thì các tổ chức tín dụng cần cân nhắc trong việc lựa chọn tài sản thế chấp khi quyết định cấp tín dụng cho khách hàng.

Xuất phát từ nhu cầu thực tế, từ việc phân tích các khía cạnh pháp lý của nhà ở đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể có làm tài sản thế chấp được không trong bài viết này, tác giả mong muốn các nhà soạn luật sớm thiết kế các quy định để cho phép loại nhà ở này trở thành tài sản thế chấp, tạo hành lang pháp lý an toàn cho các chủ thể trong quan hệ thế chấp và khơi thông thêm dòng chảy của hoạt động cấp tín dụng tại các ngân hàng./.

TS. Vũ Thị Hồng Yến - Đại học Luật Hà Nội

Nguồn: ​​tcdcpl.moj.gov.vn​

 

Thông tinFalseTăng Thị Hà Chi
Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đấtTinThông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất/Style Library/LacViet/CMS2013/Images/newsdefault.jpg
1/9/2017 4:00 PMNoĐã ban hành
Văn bản Quy phạm Pháp luậtFalsePhòng Bổ trợ Tư pháp
Thông tư số 202/2016/TT-BTC ngày 09/11/2016 của Bộ Tài chính quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảmTinThông tư số 202/2016/TT-BTC ngày 09/11/2016 của Bộ Tài chính quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm/Style Library/LacViet/CMS2013/Images/newsdefault.jpg
1/9/2017 4:00 PMNoĐã ban hành
Văn bản Quy phạm Pháp luậtFalsePhòng Bổ trợ Tư pháp
test đăng bài trong list giao dịch bảo đảmtest đăng bài trong list giao dịch bảo đảm/Style Library/LacViet/CMS2013/Images/newsdefault.jpg
12/30/2016 12:00 PMNoĐã ban hành
Danh sách; Hướng dẫn nghiệp vụ; Thông tin; Văn bản Quy phạm Pháp luậtFalseVăn phòng Sở
Quy định về phí trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảmTinQuy định về phí trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm/Style Library/LacViet/CMS2013/Images/newsdefault.jpg
12/26/2016 4:00 PMNoĐã ban hành

Từ ngày 01/01/2017, phí đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ được thu theo quy định của Thông tư số 202/2016/TT-BTC ngày 09/11/2016 của Bộ Tài chính quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm. Thông tư có những nội dung cơ bản như sau:

Về người nộp phí: tổ chức, cá nhân yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm, cấp bản sao văn bản chứng nhận nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm, cấp mã số sử dụng cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì phải nộp phí (trước đây gọi là lệ phí).

Về tổ chức thu phí: Chi cục hàng hải hoặc Cảng vụ hàng hải thuộc Cục Hàng hải Việt Nam (Bộ Giao thông vận tải); Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp) và Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp).

Về mức thu phí:

Số TTNội dungMức thu
1Phí đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản (trừ tàu bay), tàu biển 
aĐăng ký giao dịch bảo đảm lần đầu bằng động sản (trừ tàu bay), tàu biển80.000 đồng/hồ sơ
bĐăng ký thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm đã đăng ký60.000 đồng/hồ sơ
cĐăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm70.000 đồng/hồ sơ
dXóa đăng ký giao dịch bảo đảm20.000 đồng/hồ sơ
đCấp bản sao văn bản chứng nhận nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm30.000 đồng/trường hợp
2Phí cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng động sản (trừ tàu bay), tàu biển30.000 đồng/hồ sơ
3Phí cấp mã số sử dụng cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm 
aTrường hợp đăng ký sử dụng cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm trước ngày 01/7 hàng năm300.000 đồng/khách hàng/năm
bTrường hợp đăng ký sử dụng cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm từ ngày 01/7 hàng năm150.000 đồng/khách hàng/năm

Ngoài ra, Thông tư còn quy định các trường hợp được miễn phí, việc kê khai, nộp, quản lý và sử dụng phí.

Thông tư này thay thế Thông tư liên tịch số 69/2011/TTLT-BTC-BTP ngày 18/5/2011 của Bộ Tài chính và Bộ Tư pháp hướng dẫn chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí đăng ký và phí cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm./.​

Thông tinFalseTăng Thị Hà Chi
Góp ý dự thảo Quyết định công bố thủ tục hành chính trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm thuộc phạm vi chức năng quản lý của Sở Tư phápGóp ý dự thảo Quyết định công bố thủ tục hành chính trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm thuộc phạm vi chức năng quản lý của Sở Tư pháp/Style Library/LacViet/CMS2013/Images/newsdefault.jpg
11/29/2016 3:00 PMNoĐã ban hànhThông tinFalsePhòng Bổ trợ Tư pháp
Bộ Tư pháp tổ chức họp Ban soạn thảo, Tổ biên tập dự thảo Nghị định về đăng ký biện pháp bảo đảmTinBộ Tư pháp tổ chức họp Ban soạn thảo, Tổ biên tập dự thảo Nghị định về đăng ký biện pháp bảo đảm/Style Library/LacViet/CMS2013/Images/newsdefault.jpg
7/7/2016 3:30 PMNoĐã ban hành

Thực hiện Chương trình công tác của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ năm 2016, Bộ Tư pháp được giao chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành có liên quan nghiên cứu, xây dựng dự thảo Nghị định về đăng ký biện pháp bảo đảm (thay thế Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm). Ngày 23/6/2016, Bộ Tư pháp đã tổ chức cuộc họp lần thứ nhất Ban soạn thảo, Tổ biên tập dự thảo Nghị định về đăng ký biện pháp bảo đảm. Ông Nguyễn Khánh Ngọc - Thứ trưởng Bộ Tư pháp, Trưởng ban soạn thảo dự thảo Nghị định về đăng ký biện pháp bảo đảm chủ trì cuộc họp nêu trên.

Tham dự cuộc họp có các thành viên Ban soạn thảo, Tổ biên tập, gồm đại diện của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Giao thông vận tải, Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn, Ngân hàng nhà nước Việt Nam, đại diện các đơn vị thuộc Bộ Tư pháp (Vụ Các vấn đề chung về xây dựng pháp luật, Cục Bổ trợ tư pháp, Vụ Pháp luật dân sự kinh tế, Cục Kiểm soát thủ tục hành chính, Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản tại thành phố Hà Nội), đại diện của Hiệp hội ngân hàng, Đại học Luật Hà Nội, Phòng Công chứng số 1 thành phố Hà Nội và Thường trực Tổ biên tập dự thảo Nghị định nêu trên.
 
Tại cuộc họp, thay mặt Thường trực Tổ biên tập, bà Nguyễn Thị Thu Hằng - Trưởng Phòng Quản lý nghiệp vụ - Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm công bố Quyết định thành lập Ban soạn thảo, Tổ biên tập dự thảo Nghị định về đăng ký biện pháp bảo đảm. Bà Nguyễn Chi Lan - Phó Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm - thành viên Ban soạn thảo đã trình bày dự thảo Báo cáo tổng kết, Báo cáo rà soát pháp luật và dự kiến định hướng xây dựng dự thảo Nghị định.
 
Trên cơ sở trình bày nêu trên, Thành viên Ban soạn thảo, Tổ biên tập tập trung thảo luận về các vấn đề có liên quan đã được nêu tại dự thảo Báo cáo tổng kết, định hướng xây dựng dự thảo Nghị định do Thường trực Tổ biên tập trình bày như: thời điểm đăng ký, nguyên tắc đăng ký, hồ sơ đăng ký, mô tả tài sản bảo đảm, quy định về đăng ký trực tuyến… Đại diện Cục Kiểm soát thủ tục hành chính cho rằng Nghị định này quy định về trình tự, thủ tục liên quan đến người dân và doanh nghiệp, do đó việc tập trung quy định đầy đủ thủ tục hành chính tại một văn bản thống nhất là cần thiết, quan trọng và cần quy định rõ trách nhiệm của các cơ quan liên quan (như giao thông vận tải, công an, tài nguyên môi trường). Bên cạnh đó, việc áp dụng đăng ký giao dịch bảo đảm trực tuyến bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cần được cân nhắc, nghiên cứu thí điểm trước khi triển khai trong cả nước đảm bảo tính khả thi của quy định. Đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hiệp hội Ngân hàng cho rằng, Tổ thường trực cần tiếp tục rà soát và nêu rõ trong các Báo cáo là những quy định nào ở các Thông tư hiện hành cần được pháp điển hóa trong dự thảo Nghị định và những vấn đề nào pháp luật chưa quy định hoặc thực tiễn đòi hỏi phải giải quyết cần đưa vào dự thảo Nghị định để xử lý. Ngoài ra, ý kiến của đại diện Cục Quản lý xử lý vi phạm hành chính và theo dõi thi hành pháp luật cũng cho rằng, cách tiếp cận khi xây dựng dự thảo Nghị định cũng cần có sự điều chỉnh để phù hợp với yêu cầu trong giai đoạn hiện nay, cụ thể là dự thảo Nghị định không nên quy định lại những vấn đề đã được Bộ luật dân sự 2015, Luật, các Nghị định chuyên ngành đã quy định; dự thảo Nghị định cần bổ sung quy định nhằm giảm thiểu chi phí giao dịch, phù hợp yêu cầu của Chính phủ trong giai đoạn hiện nay; dự thảo cần tăng cường các quy định về việc chủ động cung cấp thông tin của cơ quan đăng ký, khắc phục cơ chế “xin-cho” thông tin như hiện nay.
Sau khi nghe các ý kiến phát biểu của thành viên Ban soạn thảo, Tổ biên tập, Thứ trưởng Nguyễn Khánh Ngọc chỉ đạo Thường trực Tổ biên tập tiếp tục rà soát, hoàn thiện dự thảo Báo cáo tổng kết, các tài liệu có liên quan, từ đó nghiên cứu xây dựng dự thảo Nghị định quy định về quy trình thủ tục đăng ký áp dụng chung cho các giao dịch bảo đảm theo hướng thống nhất, công khai, minh bạch, đảm bảo tính khả thi qua đó tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký, giảm chi phí thực hiện, đảm bảo phù hợp, đồng bộ với Hiến pháp năm 2013, Bộ luật dân sự năm 2015… đồng thời tiếp tục kế thừa các quy định còn phù hợp của pháp luật hiện hành./.
  
Dương Thị Thu Trang - Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm


Thông tinFalseNgô Hoàng Nam
Cục Đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm tổ chức Hội nghị triển khai công tác năm 2015Cục Đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm tổ chức Hội nghị triển khai công tác năm 2015/DataOld2//PublishingImages/CMS/bttp-2014/1.jpg
2/13/2015 9:18 AMNoĐã ban hành

Cục Đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm tổ chức Hội nghị triển khai công tác năm 2015

03/02/2015
 
 
“Phải đặt người dân, doanh nghiệp là trung tâm trong mọi hoạt động của chúng ta”, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Khánh Ngọc nhấn mạnh tại Hội nghị tổng kết công tác đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm năm 2014 và triển khai công tác năm 2015 diễn ra chiều ngày 02/02/2015.
Báo cáo kết quả công tác, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm Phạm Tuấn Ngọc cho biết, năm 2014, Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm đã cơ bản hoàn thành nhiệm vụ đã đề ra. Các Trung tâm Đăng ký đã tiếp nhận giải quyết 249.424 đơn yêu cầu đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm, hợp đồng và thông báo kê biên tài sản thi hành án, tăng 53% so với năm 2013. Trong đó, số đăng ký qua phương thức trực tuyến là 109.257 đơn, chiếm tỷ lệ 44% trên tổng số các phương thức đăng ký. Số lượng tra cứu thông tin miễn phí trên hệ thống đăng ký trực tuyến đạt 395.931 lượt, tăng 60%  so với năm 2013. Việc thu phí lệ phí cũng đạt mức tăng trưởng cao, vượt mức dự toán thu được giao, tính đến hết ngày 31/12/2014 Cục đã thu 936.275.000 đồng phí sử dụng dịch vụ khách hàng thường xuyên; các Trung tâm Đăng ký đã thu 17,215 tỷ đồng phí, lệ phí đăng ký, cung cấp thông tin (đặt 155% dự toán thu được giao). Sau 3 năm vận hành, Hệ thống đăng ký trực tuyến đã thực sự là một điểm sáng về cải cách thủ tục hành chính, nâng cao tính khách quan, minh bạch của dịch vụ trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm, mang lại lợi ích thiết thực cho người dân và doanh nghiệp.

   
Tuy nhiên, bên cạnh đó, Cục vẫn còn gặp phải một số tồn tại hạn chế như việc đề xuất và tiến độ xây dựng văn bản, đề án còn chưa sát, có văn bản chậm ban hành, có căn bản sau khi được ban hành vẫn chưa giải quyết hết được các vướng mắc phát sinh. Công tác kiểm tra, theo dõi tình hình thi hành pháp luật chưa được Cục triển khai đồng bộ, mới chủ yếu kiểm tra công tác chuyên môn, nghiệp vụ, chưa quan tâm đến công tác hậu kiểm. Do đó, có nơi chưa thực hiện nghiêm túc kịp thời trong việc chấp hành quy định về miễn lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm cho đối tượng là hộ gia đình, cá nhân vay vốn sản xuất kinh doanh để phát triển nông nghiệp, nông thôn; công tác đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng phương pháp trực tuyến còn mức thấp, chỉ 44%.
Theo Phó Cục trưởng Phạm Tuấn Ngọc, năm 2015, Cục tập sẽ trung nghiên cứu hoàn thiện thể chế trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm phù hợp với yêu cầu của giai đoạn mới; nâng cao chất lượng và hiệu quả công tác chỉ đạo hướng dẫn nghiệp vụ về đăng ký giao dịch bảo đảm; tăng cường kiểm tra và theo dõi trong thi hành pháp luật tại địa phương với trọng tâm là việc chấp hành chính sách miễn phí đăng ký giao dịch bảo đảm và thực hiện trao đổi, cung cấp thông tin về tài sản bảo đảm giữa cơ quan đăng ký giao dịch với tổ chức, cơ quan hữu quan.

   
Tại Hội nghị, Thứ trưởng Nguyễn Khánh Ngọc ghi nhận và đánh giá cao kết quả mà Cục Đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm đã đạt được. Thẳng thắn chỉ ra những tồn tại, hạn chế, Thứ trưởng nhấn mạnh Cục vẫn thiếu định hướng, chiến lược, mục tiêu phát triển; ít các giải pháp hiệu quả thúc đẩy công tác đăng ký giao dịch bảo đảm; cán bộ công chức viên chức, người lao động còn chưa xây dựng được đội ngũ chuyên gia chuyên nghiệp; việc ứng dụng thông tin chưa có sự đổi mới. Năm 2015, Thứ trưởng Nguyễn Khánh Ngọc đề nghị, Cục cần nhận thức đúng vị trí vai trò của Cục, xây dựng định hướng chiến lược, mục tiêu phát triển rõ ràng; đặt người dân, doanh nghiệp là trung tâm trong mọi hoạt động; quan tâm, tập trung đến xây dựng thể chế; đổi mới công tác quản lý, chỉ đạo, điều hành; kiện toàn cán bộ các trung tâm; đẩy nhanh việc ứng dụng thông tin; phối hợp tốt hơn với các đơn vị trong và ngoài Bộ.
Vy Anh
(trích từ nguồn: moj.gov.vn)

Thông tinFalse
Văn bản liên quan đến lĩnh vực Giao dịch bảo đảmVăn bản liên quan đến lĩnh vực Giao dịch bảo đảm/Style Library/LacViet/CMS2013/Images/newsdefault.jpg
12/31/2014 2:47 AMNoĐã ban hành
VĂN BẢN PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾNLĨNH VỰC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
 
1. Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (có hiệu lực từ ngày 27/01/2007);
2. Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (có hiệu lực từ ngày 10/4/2012);
3. Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch đảm bảo (có hiệu lực từ ngày 09/9/2010);
4. Nghị định số 05/2012/NĐ-CP ngày 02/02/2012 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm, trợ giúp pháp lý, luật sư, tư vấn pháp luật (có hiệu lực từ ngày 01/4/2012);
5. Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (có hiệu lực từ ngày 01/4/2012);
6. Thông tư 22/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin trực tuyến giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án (có hiệu lực từ ngày 01/3/2011);
7. Thông tư 05/2011/TT-BTP ngày 16/02/2011 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp (có hiệu lực từ ngày 24/4/2011);  8. 8. Thông tư liên tịch số 69/2011/TTLT-BTC-BTP ngày 18/5/2011 của Bộ Tài chính và Bộ Tư pháp hướng dẫn chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm, phí cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm và phí sử dụng dịch vụ khách hàng thường xuyên (có hiệu lực từ ngày 02/7/2011);

9. Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (có hiệu lực từ ngày 15/01/2012);

10. Thông tư liên tịch số 02/2012/TTLT-BTP-BGTVT ngày 30/3/2012 của Bộ Tư pháp, Bộ Giao thông Vận tải hướng dẫn việc đăng ký, cung cấp thông tin về cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay, thế chấp tàu biển (có hiệu lực từ ngày 15/5/2012);

11. Thông tư liên tịch số 15/2013/TTLT-BTP-BGTVT-BTNMT-BCA ngày 05/11/2013 của Bộ Tư pháp, Bộ Giao thông Vận tải, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Công an về hướng dẫn việc trao đổi, cung cấp thông tin về tài sản bảo đảm giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm với tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan thi hành án dân sự và cơ quan đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền lưu hành tài sản (có hiệu lực từ ngày 20/12/2013);

12. Thông tư 08/2014/TT-BTP ngày 26/02/2014 của Bộ Tư pháp về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 05/2011/TT-BTP ngày 16/02/2011 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp và Thông tư 22/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp hướng dẫn về đăng ký, cung cấp thông tin trực tuyến giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án (có hiệu lực từ ngày 15/4/2014);

13. Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (có hiệu lực từ ngày 16/6/2014);

Văn bản Quy phạm Pháp luậtFalse
Ảnh
Video
Audio